蘇州市住宅區物業管理條例

（2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過 2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批準 根據2016年4月25日蘇州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，2016年5月26日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批準的《蘇州市人民代表大會常務委員會關于修改〈蘇州市市政設施管理條例〉等9件地方性法規的決定》修正 2021年10月25日蘇州市第十六屆人民代表大會常務委員會第三十八次會議修訂 2021年12月2日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批準）

目 錄

第一章 總則

第二章 業主和業主組織

 第一節 業主

 第二節 業主大會

 第三節 業主委員會

 第四節 物業管理委員會

第三章 管理和服務

 第一節 物業管理區域

 第二節 前期物業管理

 第三節 物業服務

 第四節 物業費和公共收益

 第五節 老舊住宅區物業服務

第四章 使用和維護

 第一節 安全管理

 第二節 停車管理

 第三節 保修和維護

 第四節 住宅專項維修資金

第五章 法律責任

第六章 附則

第一章總則

第一條 為了規范住宅區物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社區建設，弘揚社會主義核心價值觀，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內住宅區物業管理及其監督管理活動適用本條例。

第三條 物業管理遵循黨建引領、政府組織、業主自治、專業服務相結合的原則。

物業管理應當符合節約資源、保護生態環境、彰顯江南文化、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權益。

第四條 市、縣級市（區）人民政府應當加強物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃和社會治理體系，制定、落實扶持政策；建立聯席會議制度，健全執法監督制度，統籌解決物業管理重大問題；構建和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，促進互聯網、物聯網、人工智能等科技手段在物業管理和服務中的應用，提高物業管理和服務水平。

縣級市（區）人民政府應當為鎮人民政府（街道辦事處）配備物業管理工作的專職人員，落實工作經費。

市、縣級市（區）人民政府應當定期對本條例的實施情況進行監督檢查，并向同級人民代表大會常務委員會報告。

第五條 物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）制定物業管理相關政策、規范并組織實施；

（二）建立、完善物業管理分級培訓體系，組織開展物業管理相關法律、法規和政策的宣傳和業務培訓；

（三）加強對物業服務人的監督管理，督促其提高物業服務質量，依法開展物業管理行政執法工作；

（四）指導和監督住宅專項維修資金的籌集、管理和使用工作；

（五）指導和監督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；

（六）實施物業管理方面的其他監督管理職責。

市物業管理行政主管部門應當建立物業管理監管服務信息平臺、業主決策電子投票系統；制定業主大會議事規則、業主委員會工作規則、臨時管理規約、管理規約和前期物業服務合同等示范文本。

縣級市（區）物業管理行政主管部門負責指導和協助鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會開展物業管理相關工作。

發展和改革、公安、民政、財政、住房和城鄉建設、自然資源和規劃、生態環境、園林和綠化、城市管理、交通運輸、水務、應急管理、市場監督管理、消防救援等部門和機構，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作，并依法開展行政執法工作。

第六條 鎮人民政府（街道辦事處）具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協調和監督，履行下列職責：

（一）組織、指導、監督本轄區內設立業主大會、選舉業主委員會和換屆選舉，辦理相關備案手續；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責；

（三）指導和監督物業服務人依法履行義務；

（四）提供物業管理法律咨詢服務，調解、處理物業管理糾紛，協調物業管理各方的關系；

（五）建立物業應急服務保障機制；

（六）協同縣級市（區）物業管理行政主管部門指導和監督轄區內物業承接查驗、物業管理項目的移交和接管工作；

（七）法律、法規規定的其他職責。

鎮人民政府（街道辦事處）負責落實縣級市（區）人民政府依法采取的應急處置措施和其他管理措施，指導物業服務人、業主委員會開展應對工作，并給予物資和資金支持。

居（村）民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，配合鎮人民政府（街道辦事處）做好物業管理的相關工作。

建立健全社區（村）黨組織領導的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人、業主等共同參與的住宅區治理架構，推動物業管理創新，促進物業管理與基層社會治理深度融合。

第七條 物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規范從業行為，監測并定期公示物業服務項目成本信息和計價規則，調解物業服務行業糾紛，維持公平競爭的市場秩序，促進誠信經營；加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第二章業主和業主組織

第一節 業主

第八條 在物業管理活動中，業主享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定接受物業服務人提供的服務，依法使用物業共用部位、共用設施設備；

（二）享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權；

（三）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；

（四）提議召開業主大會會議，對物業管理的有關事項提出建議；

（五）提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議；

（六）對物業共用部位和共用設施設備、住宅專項維修資金的使用情況享有知情權和監督權；

（七）監督業主委員會的工作和物業服務人履行物業服務合同；

（八）對侵害住宅區公共利益的行為予以勸阻；

（九）法律、法規規定的其他權利。

在物業管理活動中，業主履行下列義務：

（一）遵守業主大會議事規則和臨時管理規約或者管理規約，支持物業服務人按照物業服務合同和物業管理制度實施物業管理活動；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照物業服務合同的約定支付物業費；

（五）按照有關規定交納住宅專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權益；

（七）依法配合物業服務人，執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（八）法律、法規規定的其他義務。

第九條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項的，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二節 業主大會

第十條 業主可以依照法定程序設立業主大會，并由業主大會選舉產生業主委員會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法表決業主共同決定事項。一個物業管理區域成立一個業主大會，由一個物業服務人實施物業管理。

業主戶數超過三百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

暫時無法成立業主自治組織的，可以依照本條例有關規定成立物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責。

第十一條 業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，業主代表一般不少于三十人，業主代表可以按幢或者結合實際情況推選。

業主代表在參加業主代表大會前，應當就業主代表大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見；凡需全體業主共同決定的事項，業主的贊同、反對及棄權的意見經本人簽字后，由業主代表提交業主代表大會會議。

第十二條 符合《江蘇省物業管理條例》規定成立業主大會條件的，建設單位應當在一年內向鎮人民政府（街道辦事處）提出籌備業主大會的書面申請，協助業主大會籌備工作；十人以上的業主公開聯名可以向鎮人民政府（街道辦事處）提出籌備業主大會的書面申請。鎮人民政府（街道辦事處）應當在收到書面申請后核實情況，并在六十日內組織成立首次業主大會籌備組。

符合成立業主大會條件滿一年，且未收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請的，鎮人民政府（街道辦事處）可以根據物業管理區域實際情況，組織成立首次業主大會籌備組。

第十三條 首次業主大會籌備組由本物業管理區域內履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主和建設單位、鎮人民政府（街道辦事處）、社區（村）黨組織、居（村）民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由鎮人民政府（街道辦事處）組織業主推薦產生。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業服務企業應當協助業主大會籌備工作。

籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員應當不少于籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由鎮人民政府（街道辦事處）指定人員擔任。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由鎮人民政府（街道辦事處）協調、解決。

第十四條 建設單位應當按照鎮人民政府（街道辦事處）的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至鎮人民政府（街道辦事處）指定的賬戶。經費標準由市物業管理行政主管部門會同價格行政管理部門根據住宅物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定。

第十五條 首次業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容；

（二）擬訂業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約草案；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）提出首屆業主委員會成員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（六）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議應當通過業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約，選舉產生業主委員會成員和候補成員。

首次業主大會會議依法選舉產生業主委員會之日起，籌備組自行解散；選舉產生的業主委員會成員人數低于業主大會議事規則規定人數下限時，應當決定補選；決定補選的，籌備組工作期限延長九十日，期滿自行解散。

第十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

有下列情形之一的，業主委員會應當在十五日內召集臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主聯名書面提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主提議召開業主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯系方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的，其提議無效。

業主委員會逾期不組織召開業主大會會議的，業主可以向鎮人民政府（街道辦事處）提出召開。鎮人民政府（街道辦事處）應當督促業主委員會限期組織召開業主大會會議；期滿后仍未組織召開的，鎮人民政府（街道辦事處）可以應業主要求組織召開。

第十七條 業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、在物業管理行政主管部門建立的業主決策電子投票系統上投票的方式召開，對有關事項進行表決。倡導優先采用業主決策電子投票系統。

業主對業主大會表決結果存在異議的，可以向鎮人民政府（街道辦事處）反映。鎮人民政府（街道辦事處）應當核實表決相關信息。

第三節 業主委員會

第十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，執行業主大會的決定事項，對全體業主負責，接受業主監督，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告業主委員會履職、財務收支情況和物業管理實施的情況；

（二）根據業主大會決定，與選聘或者續聘的物業服務人簽訂并履行物業服務合同，監督和協助物業服務人履行物業服務合同，并可以委托第三方評估機構對物業服務人履約情況開展評估；

（三）督促業主交納住宅專項維修資金，及時足額支付物業費，對逾期不支付的督促其限期支付；

（四）擬訂業主共有部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業主大會決定，監督物業服務人對業主共有部分的經營和使用情況；

（五）制定重大維修工程項目年度計劃，監督公共事務管理制度的執行，協調、處理涉及物業管理的公共事務；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件，并建立相關檔案；

（七）聽取業主的意見和建議，監督管理規約的實施；

（八）協助鎮人民政府（街道辦事處）調解處理物業管理糾紛；

（九）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得阻撓業主大會行使職權，不得拒不執行業主大會決定，未經業主大會決定不得擅自與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同。

業主大會可以按照業主大會議事規則的規定，設立業主監事會或者監事，監督業主委員會的工作。

第十九條 業主委員會成員應當由本物業管理區域內履行業主義務、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。對有不履行業主義務，侵害業主共同利益行為的業主，業主大會可以在業主大會議事規則、管理規約中對其擔任業主委員會成員作出限制性規定。

鼓勵和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業知識的人員積極參選業主委員會成員。

業主委員會成員候選人通過業主自薦或者聯名推薦、社區（村）黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產生。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鎮人民政府（街道辦事處）。候選人的基本信息，由籌備組在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十條 業主委員會成員的人數一般為七至十一名的單數，候補成員人數不超過業主委員會成員人數的二分之一。業主委員會的任期為三至五年，成員可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會在成員中選舉產生主任一名和副主任若干名。

業主委員會成員辭職，應當向業主大會或者業主委員會提出書面辭呈。

業主委員會成員出缺時，從候補成員中按照得票順序依次遞補為業主委員會成員。遞補后缺額人數仍超過業主委員會成員半數的，鎮人民政府（街道辦事處）應當組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第二十一條 業主大會、業主委員會日常工作經費和業主委員會成員的工作補貼，從公共收益中列支或者由全體業主分攤，具體由業主大會議事規則規定。

業主委員會可以聘用專職或者兼職工作人員，其工作經費納入業主委員會日常工作經費。

業主委員會參與社會治理、文明建設等活動表現突出的，由市、縣級市（區）人民政府給予獎勵。

第二十二條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向鎮人民政府（街道辦事處）備案：

（一）業主委員會備案申請書；

（二）業主委員會成員名單；

（三）業主大會議事規則和管理規約；

（四）業主大會會議記錄；

（五）其他應當提供的材料。

業主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。

材料齊全的，鎮人民政府（街道辦事處）應當在十五日內出具書面備案回執。鎮人民政府（街道辦事處）應當將備案的相關材料抄送縣級市（區）物業管理行政主管部門、居（村）民委員會。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會憑備案回執申請刻制印章，開立銀行賬戶并將印章式樣和銀行賬號書面報告鎮人民政府（街道辦事處）。

備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當在三十日內書面報告鎮人民政府（街道辦事處）。

第二十三條 業主委員會會議每季度至少召開一次，由主任或者主任委托的副主任召集。經業主委員會主任或者三分之一以上業主委員會成員提議，可以召開臨時會議，由提議人召集。會議應當有過半數成員出席方能召開，作出決定應當經業主委員會成員過半數通過方為有效。業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的成員簽字后存檔。

第二十四條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置和物業管理監管服務信息平臺向全體業主公告下列信息：

（一）業主委員會成員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息；

（二）業主大會議事規則、業主委員會工作規則、管理規約和物業服務合同；

（三）業主大會、業主委員會的決定；

（四）業主大會、業主委員會日常工作經費的預算、結算情況；

（五）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；

（六）業主大會決定由業主委員會管理住宅專項維修資金、公共收益的收支情況；

（七）法律、法規規定的其他信息。

前款第四項、第五項應當每年至少公告一次，第六項應當每半年公告一次；其他事項應當常年公告并及時更新。業主委員會可以委托物業服務人協助公告信息。

第二十五條 業主委員會成員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用或者轉移、隱匿、毀棄業主大會、業主委員會印章；

（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關文件、資料；

（四）未經業主大會決定，擅自以業主委員會的名義與物業服務人簽訂或者解除物業服務合同；

（五）索取、收受物業服務人或者相關單位、個人財物或者其他利益；

（六）挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產。

業主委員會成員有前款行為之一的，按照業主大會議事規則提請業主大會決定是否予以罷免。

經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主聯名書面提議罷免業主委員會成員資格的，應當按照業主大會議事規則提請業主大會決定是否予以罷免。

第二十六條 有下列情形之一的，業主委員會成員資格自行終止：

（一）不再是本物業管理區域業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（四）法律、法規和業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。

第二十七條 業主委員會在其任期屆滿九十日前，應當書面告知鎮人民政府（街道辦事處）。鎮人民政府（街道辦事處）應當指導和協助業主委員會按照首次業主大會籌備組的規定成立換屆選舉小組。

換屆選舉小組應當及時組織召開業主大會會議，按照本條例第十九條、第二十條規定選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿、新一屆業主委員會產生之前，居（村）民委員會在鎮人民政府（街道辦事處）的指導下，組織業主共同討論決定物業管理事項。

換屆選舉小組成立后至新一屆業主委員會成立之前，業主委員會不得就解聘、選聘物業服務人組織召開業主大會會議。

第二十八條 新一屆業主委員會依法成立后，上一屆業主委員會應當在十日內將其使用和保管的所有文件、財物、印章移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

對不按時移交的，鎮人民政府（街道辦事處）應當責令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機關應當協助移交。

業主委員會成員資格終止或者被罷免的，應當在三日內將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四節 物業管理委員會

第二十九條 物業管理區域有下列情形之一的，可以由鎮人民政府（街道辦事處）及時組織成立物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經鎮人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的；

（三）業主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業主委員會，經鎮人民政府（街道辦事處）多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

物業管理委員會可以由鎮人民政府（街道辦事處）、公安派出所、城市管理部門、社區（村）黨組織、居（村）民委員會、建設單位、業主成員等組成，一般為七至十一人的單數。物業管理委員會主任一般由業主成員擔任；由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

鎮人民政府（街道辦事處）應當將物業管理委員會成立情況在物業管理區域內顯著位置公示，并告知縣級市（區）物業管理行政主管部門。

第三十條 物業管理委員會應當根據物業管理區域實際情況，及時指導推動成立業主大會、業主委員會。

物業管理委員會可以憑鎮人民政府（街道辦事處）開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。

第三十一條 物業管理委員會工作規則，由市物業管理行政主管部門制定。

第三章管理和服務

第一節 物業管理區域

第三十二條 住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域；但共用設施設備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

自然資源和規劃行政管理部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。

第三十三條 新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門備案，并將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業管理區域并實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務人向物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣級市（區）物業管理行政主管部門會同鎮人民政府（街道辦事處）征求相關業主意見后，確定物業管理區域。

符合本條例第三十二條第一款規定，已劃定物業管理區域但確需調整的，縣級市（區）物業管理行政主管部門會同鎮人民政府（街道辦事處）結合物業管理實際需要，依法征求業主意見后，可以重新調整物業管理區域并公告。

第三十四條 縣級市（區）物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第二節 前期物業管理

第三十五條 新建住宅物業實行前期物業管理。

建設單位應當依法選聘前期物業服務企業，并簽訂書面的前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限；期限未滿，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務人使用。

第三十六條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委托協議，對前期物業服務的內容予以約定。

建設單位制定臨時管理規約的，應當在銷售物業時向物業買受人明示，并予以說明。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第三十七條 新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上建筑物總建筑面積的千分之七且不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無償移交。其中業主委員會議事活動用房面積一般為二十到四十平方米。

住宅區分期建設的，應當根據分期建設的面積和進度按比例合理配建物業服務用房。

物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，根據物業服務實際需要，以方便業主為原則，相對集中安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。物業服務用房沒有配置電梯的，所在樓層不得高于三層。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

物業服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。

第三十八條 物業服務用房不計入分攤公用建筑面積，其所有權屬于全體業主。建設單位在申領商品房預售許可證時，應當注明物業服務用房面積和房號；在申請辦理房屋所有權首次登記時，應當同步辦理物業服務用房權屬登記。

自然資源和規劃行政管理部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。

物業管理行政主管部門在商品房交付使用前，應當對物業服務用房配置情況進行核實。

第三十九條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。物業承接查驗的費用由建設單位承擔，但另有約定的除外。

物業承接查驗可以邀請部分物業買受人參加，并接受縣級市（區）物業管理行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）的指導和監督。

現場查驗物業二十日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業服務所必需的其他資料。

承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，承接查驗協議應當包括承接查驗基本情況、存在問題、解決方法和時限、雙方權利義務、違約責任等內容。

第四十條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門辦理備案手續：

（一）前期物業服務合同；

（二）臨時管理規約；

（三）物業承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關的文件。

物業服務企業應當在備案后將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

縣級市（區）物業管理行政主管部門應當將承接查驗備案材料抄送鎮人民政府（街道辦事處）。

第四十一條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務人的，被解聘的物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，向被選聘的物業服務人移交物業承接查驗檔案，或者向業主委員會移交。

第三節 物業服務

第四十二條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。

鼓勵業主大會通過公開招投標方式選聘品牌優質、信用良好的物業服務企業。

第四十三條 物業服務人應當遵守有關法律、法規，按照物業服務合同的約定提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列物業服務事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

（二）共有部分綠化的養護、管理；

（三）共有部分的保潔；

（四）加強日常安全巡查，維護物業管理區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全；

（五）共有部分的經營和管理；

（六）共有部分的病媒生物預防控制；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理；

（十）物業檔案資料的保管；

（十一）業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

物業服務人將物業服務合同中的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

本市各級人民政府及其有關部門委托物業服務人承擔公共服務事項的，應當向物業服務人支付相應費用。

業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務人另行約定。

第四十四條 推動物業服務與養老、家政等社區生活服務相結合。支持有條件的物業服務企業為業主提供家政、購物等服務，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫、照料看護、定期巡訪等養老服務。物業服務企業可以按照有關規定享受相應優惠扶持政策。民政部門和鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當予以指導、協助。

第四十五條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置向全體業主公告下列信息：

（一）物業服務人營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）由物業服務人管理的業主共有部分的公共收益收支情況；

（四）物業共用部位、共用設施設備水電費及分攤情況；

（五）電梯、消防、監控安防等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、應急處置措施等；

（六）其他依照法律、法規規定和物業服務合同、管理規約約定應當公告的信息。

前款第一項、第二項、第五項應當常年公告并及時更新；第三項、第四項應當每半年公告一次。

第四十六條 物業服務人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；

（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（四）物業服務合同終止時，拒不退出物業管理區域或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；

（五）擅自退出物業管理區域等違反物業服務合同的行為；

（六）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用業主、物業使用人信息；

（八）強制業主、物業使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（九）騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產；

（十）其他違反法律、法規規定和合同約定的行為。

處理業主、物業使用人的個人信息應當依法進行并確保信息安全。

第四十七條 物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當將備案的合同抄送鎮人民政府（街道辦事處）。

第四十八條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

第四十九條 物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者另聘物業服務人，并將決定書面通知原物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門和鎮人民政府（街道辦事處），并在物業管理區域內顯著位置公告。

物業服務人決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外；同時書面告知物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門和鎮人民政府（街道辦事處），并在物業管理區域內顯著位置公告。

業主依法共同決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與原物業服務人續簽物業服務合同。

物業服務合同期限屆滿，業主沒有依法作出續聘或者另聘決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人；同時書面告知物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門和鎮人民政府（街道辦事處），并在物業管理區域內顯著位置公告。

第四節 物業費和公共收益

第五十條 收取物業費應當遵循合理、公開和質價相符的原則，區分不同物業的性質和特點，按照國家和省有關規定實行政府指導價或者市場調節價。

前期物業費按照商品房買賣合同的約定，由物業買受人承擔；商品房買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

業主大會成立后，物業費由業主大會或者業主大會授權的業主委員會與物業服務人協商，通過物業服務合同約定執行。

已竣工但尚未售出或者因建設單位原因未按時交付業主的，物業費由建設單位全額承擔。

價格行政管理部門應當會同相關部門建立物業服務收費成本調查和物業服務收費糾紛調處機制，對物業服務人擅自擴大范圍收費、不按照規定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業服務人規范收費行為。

第五十一條 業主與物業服務人可以采取包干制或者酬金制等方式約定物業費。

實行包干制的，業主向物業服務人支付固定物業費，盈余或者虧損均由物業服務人享有或者承擔。

實行酬金制的，物業服務人在預收的物業服務資金中按照約定比例或者約定數額提取酬金，其余部分用于物業服務合同約定的支出，結余由業主享有，不足由業主承擔。

物業服務人可以根據物業服務合同預收物業費，但是預收物業費的期限最長不得超過一年。

第五十二條 建設單位應當對共用部位、共用設施設備單獨配置水、電等計量器具。

電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備運行產生的電費及公共照明、公共用水等費用，由全體業主分攤，由物業服務人按照物業服務合同約定代收代交、單獨列帳，并定期公示實際費用和分攤情況，但物業服務合同另有約定的除外。分攤費用已計入物業費成本的，不得重復收取。

電梯起始層的業主不承擔電梯運行產生的電費（電梯起始點設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新和改造費用。既有多層住宅增設電梯的相關費用按照合同約定執行。

第五十三條 在物業管理區域內共有的汽車車位、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定支付汽車停放費。

物業服務人可以根據物業服務合同收取汽車停放費。汽車停放費的具體標準，由價格行政管理部門會同物業管理行政主管部門制定并公告。

公安、消防、搶險、救護、環衛、城市管理、管網維護等執法和維修車輛執行任務時在物業管理區域內停放的，不得收取費用。

第五十四條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的公共收益，屬于業主共有，應當單獨列賬。

業主大會成立前，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。

業主大會成立后，需要占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，物業服務人應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。利用業主共有部分從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業主同意。

公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。公共收益主要用于補充住宅專項維修資金的，應當按年度補充，補充比例應當不低于百分之五十。

第五十五條 利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規的規定，并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前，需要利用共有部分進行經營的，應當在前期物業服務合同或者臨時管理規約中約定下列事項：

（一）可以開展經營的場地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）公共收益的財務管理要求；

（五）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（六）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（七）對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

業主大會成立后，物業服務人和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

第五十六條 業主大會、業主委員會管理公共收益的，業主大會、業主委員會可以按照業主大會議事規則，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況、業主委員會工作經費進行換屆財務審計。審計費用從公共收益中列支或者由全體業主分攤。

物業服務人管理公共收益的，物業服務人可以按照物業服務合同約定，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況進行年度財務審計和合同服務期滿的財務審計。

經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主聯名書面提議對公共收益收支情況進行審計的，業主大會、業主委員會或者物業服務人應當委托有資質的第三方機構進行審計。

審計結果應當在物業管理區域內顯著位置和物業管理監管服務信息平臺公示。

公共收益的監督管理辦法由市物業管理行政主管部門制定。

第五十七條 物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當服務到最終用戶且向最終用戶收取有關費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。物業服務人接受上述單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。物業服務人已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第五十八條 業主與物業使用人約定由物業使用人支付物業費的，從其約定。物業使用人拒不支付物業費的，由業主承擔。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務人結清物業費。

第五十九條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當按照約定期限退出物業管理區域，沒有約定期限的應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域，配合新物業服務人做好交接工作并向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人履行下列交接義務：

（一）移交占用的共有部分、由前期物業管理開辦費購買的物業辦公設備等固定資產；

（二）移交承接查驗相關資料；

（三）移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、定期檢驗等技術資料，運行、維護、保養記錄；

（四）移交公共收益的結余；

（五）采用酬金制計費方式的，移交物業服務資金結余以及用物業服務資金購置的財物；

（六）結清其他預收、代收和預付、代付的有關費用；

（七）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，并可以請求業主支付該期間的物業費。

物業所在地的縣級市（區）物業管理行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）應當加強對物業服務人交接工作的監管。

第五節 老舊住宅區物業服務

第六十條 對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區，市、縣級市（區）人民政府應當制定改造規劃和年度實施計劃，完善公共配套設施設備，改善老舊住宅區的綜合環境。

老舊住宅區改造應當有利于老舊住宅區實現物業管理，由縣級市（區）人民政府細化確定改造內容清單、標準和支持政策。

鎮人民政府（街道辦事處）應當引導居民協商確定老舊住宅區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。未成立業主委員會的，可以根據老舊住宅區改造后的實際情況，引導成立業主大會，選舉業主委員會，實行業主自治。首次業主大會會議的籌備經費，由縣級市（區）人民政府承擔。

老舊住宅的房屋外墻應當保持整潔和完好，并定期進行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條 對建設年限較長、標準較低、配套設施不健全、不具備實施市場化物業服務條件的老舊住宅區，可以組織實施基本物業服務。實施基本物業服務的具體條件、收費標準、服務內容等由縣級市（區）人民政府制定。

鼓勵物業服務人統一管理在管項目周邊老舊住宅區，支持物業服務人為老舊住宅區提供公益性物業服務。

第六十二條 保障性住房的改造和基本物業服務，參照本條例第六十條、第六十一條規定執行。

集中建設的保障性住房應當配置物業服務經營性用房，收益用于補充物業費。具體配置標準由市人民政府制定。

第六十三條 鼓勵和支持既有多層住宅增設電梯。既有多層住宅增設電梯應當符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，以及國家、省、市相關規定，并依法辦理相關批準手續。

鎮人民政府（街道辦事處）應當為業主達成自愿增設電梯協議提供服務，物業服務人應當為增設電梯提供必要的協助。

既有多層住宅需要使用共有部分增設電梯的，應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

業主可以按照有關規定提取住房公積金，用于支付既有多層住宅增設電梯相關費用。

第四章使用和維護

第一節 安全管理

第六十四條 業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、臨時管理規約、管理規約的規定及業主大會的決定，安全、合理使用物業。

第六十五條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者違法變動房屋結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反規定裝飾裝修；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（六）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（七）將車庫用于居住、生產經營；

（八）違反規定停放機動車、非機動車，或者為車輛充電；

（九）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（十）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十一）違反垃圾分類管理規定處理垃圾，任意排放污水；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十四）擅自擺攤設點、占道經營；

（十五）損壞、挪用、停用消防設施設備，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十六）違反規定飼養動物；

（十七）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理；業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十六條 業主、物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務人。物業服務人應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人。

不需要申領建筑工程施工許可證的房屋結構改造，禁止拆改房屋的基礎、墻、柱、主梁及屋架等主要承重構件，或者超過房屋原設計承載力增加荷載；涉及在樓面結構層開鑿洞口或者擴大洞口，拆除或者部分拆除房屋中抗震、防火措施以外的非承重墻體的，業主、物業使用人應當在施工前向縣級市（區）住房和城鄉建設部門申請房屋結構改造安全行政許可。

業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務人辦理登記手續，簽訂并嚴格遵守住宅裝飾裝修管理協議，不得影響他人生活。

業主、物業使用人拒不辦理登記、批準手續的或者業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員拒絕和阻礙物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行巡查的，物業服務人可以按照臨時管理規約、管理規約，禁止裝飾裝修施工人員、機具、材料進入物業管理區域。

第六十七條 業主、物業使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設施的管理，防止設施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。

物業服務人應當加強日常巡查，發現存在安全隱患的，應當及時提醒業主、物業使用人采取措施消除安全隱患。業主、物業使用人未采取措施消除安全隱患的，物業服務人應當采取必要的防范措施，并向業主委員會、居（村）民委員會報告。

第六十八條 物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務人應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協助做好救助工作。

物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

第六十九條 市、縣級市（區）人民政府應當建立由住房和城鄉建設、城市管理、公安、市場監督管理、生態環境、衛生健康、自然資源和規劃、園林和綠化、應急管理、消防救援等部門和機構為主體的執法工作責任區制度和違法行為投訴登記制度，加強物業管理區域內執法聯動，依法查處違法行為，并在物業管理區域內顯著位置公示執法主體相關聯系信息。

第二節 停車管理

第七十條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。物業管理區域內規劃配建的訪客汽車停車位、車庫不得出售、附贈或者出租。未配建訪客汽車停車位的，經業主大會決定可以依法合理設置訪客汽車停車位。

建設單位應當在物業管理區域內顯著位置公示擬出售、附贈或者出租車位、車庫的產權證明文件和出售、出租價格以及平面位置圖等，并實時標注出售、附贈、出租等情況。

物業管理區域內車位、車庫總數量少于物業管理區域內房屋套數的，建設單位不得將車位、車庫附贈予特定業主。物業管理區域內車位、車庫總數量等于或者超出物業管理區域內房屋套數的，每戶業主受贈車位、車庫不得超過一個。

建設單位擬出售車位、車庫數量少于本區域要求購買車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位或者車庫。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本區域內業主，租金按照價格行政管理部門核定的標準執行；業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數量少于本區域要求承租車位、車庫業主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業主，每戶業主只能承租一個車位或者車庫。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業管理區域外的單位、個人，每次出租的租賃期限不得超過六個月，但車位、車庫不得轉讓給業主以外的單位、個人。

第七十一條 市、縣級市（區）物業管理行政主管部門應當按照業主優先、公平合理、便于管理的原則，加強對住宅區停車位管理的指導。

業主大會、業主委員會和物業服務人應當通過抽簽等公平方式出租公共、共用車位、車庫；經業主大會決定，可以采用先到先停等優化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

第三節 保修和維護

第七十二條 業主、業主大會、業主委員會對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和臨時管理規約、管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。

國家規定的保修期屆滿后，物業的維修責任，按照下列規定劃分：

（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，由相鄰業主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（四）單幢房屋不上人屋頂的維修，由屋頂庇護范圍下的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護范圍下各層業主，按照擁有專有部分面積所占比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

（六）物業全體共有部分的維修、更新、改造，由全體業主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

屬于人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。

在國家規定的保修期限內，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業保修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。

第七十三條 物業服務人應當按照物業服務合同對物業定期維修養護。

物業出現安全隱患，危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約，由物業服務人維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

業主、建設單位和物業服務人進行維修養護時，有關業主、物業使用人應當予以配合。

第七十四條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。確需臨時占用、挖掘的，應當采取措施保障安全，并及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。

因維修物業或者公共利益需要，業主確需臨時占用、挖掘的，應當征得業主委員會、物業服務人和利害關系人的同意，并依法辦理相關手續；物業服務人確需臨時占用、挖掘的，應當征得利害關系人和業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位因維修、養護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業主委員會和物業服務人，在物業管理區域內公告，并依法辦理相關手續。

第四節 住宅專項維修資金

第七十五條 物業管理實行住宅專項維修資金制度。相關業主應當按照規定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬于業主共有，專項用于物業保修期屆滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照有關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

業主有權向住宅專項維修資金代管部門查詢住宅專項維修資金交存、使用以及賬面余額情況。

住宅專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序審核。

第七十六條 物業保修期屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情形之一，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行應急維修、更新和改造的，業主大會、業主委員會可以依法申請使用住宅專項維修資金：

（一）外墻、屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；

（四）樓體單側外立面有脫落危險的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（六）消防設施損壞，危及公共消防安全的；

（七）其他危及房屋安全和人身、財產安全的緊急情況。

應急維修費用向業主公示后，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

對本條第一款規定的應急維修情形相關主體未及時提出申請，且已出現嚴重影響業主生活或者危及人身財產安全情形的，鎮人民政府（街道辦事處）和縣級市（區）物業管理行政主管部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以組織代為維修。代為維修費用經審核或者審計后，向業主公示并依法列支。

第五章法律責任

第七十七條 對違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

第七十八條 業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約、物業使用規定和物業使用管理維修規定造成損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第七十九條 業主大會作出的決定違反法律、法規或者業主委員會作出的決定違反法律、法規和業主大會議事規則、管理規約的，鎮人民政府（街道辦事處）應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

違反本條例第十八條第二款規定，業主委員會阻撓業主大會行使職權，或者拒不執行業主大會決定，或者未經業主大會決定擅自與物業服務人簽訂、解除物業服務合同的，由鎮人民政府（街道辦事處）責令限期改正；逾期不改正的，鎮人民政府（街道辦事處）、居（村）民委員會應當指導和協助業主，組織召開業主大會會議，調整或者重新選舉產生業主委員會。

第八十條 業主委員會成員有下列行為之一的，由縣級市（區）物業管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第二十五條第一款第二項至第五項規定的，責令限期改正；逾期不改正的，給予警告或者通報批評，可以并處一千元以上三千元以下罰款。

（二）違反本條例第二十五條第一款第六項規定，挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的，責令退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八十一條 建設單位、物業服務人有下列情形之一的，由縣級市（區）物業管理行政主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十四條第一款規定，建設單位未按照規定報送文件資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三千元以上三萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十四條第二款規定，建設單位不承擔首次業主大會籌備費用的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

（三）違反本條例第三十七條規定，建設單位提供的物業服務用房不符合規定要求的，責令限期改正；逾期不改正的，處以十萬元以上五十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第四十六條規定，物業服務人擅自退出造成嚴重后果或者被解聘的物業服務人拒不退出物業管理區域的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第四十六條規定，物業服務人挪用、侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的，責令其退還，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

（六）違反本條例第五十二條規定，建設單位未對共用部位、共用設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令限期改正；逾期不改正的，處以二萬元以上十萬元以下罰款。

第八十二條 本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。

第八十三條 物業管理行政主管部門、鎮人民政府（街道辦事處）、其他有關部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第八十四條 本條例所稱住宅區物業管理，是指住宅物業管理區域內的業主通過選聘物業服務人或者業主自行對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施設備進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

本條例所稱業主，是指房屋所有權人。

本條例所稱物業使用人，是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人，包括但是不限于物業的承租人。

本條例所稱物業，是指建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業服務人，包括物業服務企業和其他管理人。

本條例所稱前期物業管理，是指業主大會選聘物業服務人之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。

本條例所稱公共收益，是指利用業主共有部分產生的收入扣除合理成本之后的收益。

本條例規定的面積和人數，按照下列方式計算：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照商品房買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計總和計算；

（二）業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算；總人數，按照前項的統計總和計算。

第八十五條 本條例對公告和公示的期限未作具體規定的，期限不少于七日。

第八十六條 本條例自2022年3月1日起施行。